1. Đất nền dự án là gì? Phân biệt đất thổ cư và đất nền dự án
Đất nền dự án là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, hiện tại đang trong giai đoạn nghiên cứu và chưa được xây dựng, vẫn ở trạng thái ban đầu của lô đất. Đất nền dự án thường được sử dụng để xây dựng khu dân cư, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng…
Đất thổ cư (đất ở) là loại đất được phép xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống. Để hiểu rõ hơn về sự khác biệt giữa hai loại đất này, quý khách hàng có thể tham khảo bảng so sánh dưới đây:
Yếu tố so sánh | Đất nền dự án | Đất thổ cư |
---|---|---|
Yếu tố pháp nhân | Là chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp thực hiện phân lô dự án | Là cá nhân thực hiện việc tách thửa |
Thời gian ra sổ con khi tách thửa, phân lô | Thời gian từ 1 – 2 năm tùy theo điều kiện của chủ đầu tư | Tùy theo hồ sơ tách thửa thì thời gian ra sổ của đất thổ cư từ 2 – 6 tháng |
Có khả năng tiếp tục tách thửa | Đối với đất nền đã thực hiện theo thủ tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 thì không thể tách lô, tách thửa thêm | Tùy theo điều kiện và khu vực tách thửa khác nhau. Nếu đáp ứng diện tích lô đất tối thiểu quy định tại khu vực đó, đất thổ cư có thể được phép tiếp tục tách thửa |
Tiện ích xung quanh, giao thông, cơ sở hạ tầng | Cơ sở hạ tầng và tiện ích xung quanh đã được quy hoạch đồng bộ và rõ ràng cho khu đất trong dự án, bao gồm đường xá, cầu cống và công viên,… | Tùy vào vị trí của lô đất |
1.2. Đặc điểm của đất nền DA:
Đất nền DA có tính rõ ràng và minh bạch, với chủ đầu tư đáng tin cậy và sự phê chuẩn từ cơ quan nhà nước. Các đặc điểm hấp dẫn của đất nền dự án bao gồm:
- Tiềm năng sinh lời cao thông qua việc phát triển và triển khai các dự án.
- Tiện ích xung quanh tập trung và khả năng mở rộng các dự án khác.
- Hệ thống giao thông thuận tiện cùng tiềm năng phát triển các khu du lịch, hệ sinh thái, văn phòng, và công ty tạo ra cơ hội đầu tư hấp dẫn.
1.3. Vì sao nhà đầu tư đổ xô vào đất nền dự án?
Tiềm năng tăng giá cao: Đất nền dự án (DA) có vị trí đẹp và quy hoạch bài bản, hưởng lợi từ việc phát triển hạ tầng xung quanh, đảm bảo giá trị tăng theo thời gian, mang lại cơ hội sinh lời hấp dẫn cho nhà đầu tư.
Tính thanh khoản cao: Nhờ nhu cầu thị trường lớn, việc mua bán đất nền DA trở nên dễ dàng và linh hoạt. Nhà đầu tư có thể tìm kiếm một người mua thích hợp và nhanh chóng thực hiện giao dịch.
Lợi nhuận hấp dẫn: Trong khoảng vài năm, đất nền DA có thể mang lại lợi nhuận từ 20-50%. Sự tăng trưởng nhanh chóng và ổn định là một yếu tố hấp dẫn đối với những ai muốn đầu tư với mục tiêu sinh lời cao. Đất nền DA cung cấp cơ hội đầu tư đa dạng với mức vốn khác nhau.
2. Thủ tục pháp lý liên quan đến đất nền dự án
2.1. Điều kiện bán đất nền dự án
Căn cứ vào Điều 194 của Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 và Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện bán đất nền dự án bao gồm:
- Chủ đầu tư phải có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt, và Giấy phép xây dựng (nếu cần thiết).
- Chủ đầu tư phải hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.
- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, phí, thuế và lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
- Đất nền DA không được tranh chấp về quyền sử dụng đất và không bị tạm kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Dự án cần phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
2.2. Thủ tục mua bán đất nền dự án
Thủ tục mua bán đất nền DA được chi tiết hóa trong Điều 72 của Nghị định số 43/2014:
- Chủ đầu tư dự án nhà ở đảm bảo trách nhiệm nộp hồ sơ đăng ký gồm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác liên quan đến đất, nhằm thay thế cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua đất để tiến hành đăng ký.
2.3. Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất nền dự án
Thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua đất nền dự án được thực hiện theo quy định tại khoản 22 Điều 1 của Nghị định 148/2020/NĐ-CP:
- Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền.
- Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất nền dự án. Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu 04a/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Biên bản bàn giao đất.
- Giấy tờ chứng minh được miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của bên mua.
- Văn bản ủy quyền (nếu có).
- Bước 3: Nộp hồ sơ ở Văn phòng đăng ký đất đai.
- Bước 4: Văn phòng tiếp nhận hồ sơ đăng ký.
- Bước 5: Nhận kết quả.
Lưu ý, cần tìm hiểu thông tin về cách tính thuế nhà đất khi làm sổ đỏ để tránh gây chậm trễ hoặc nhầm lẫn.
3. Có nên mua đất nền dự án?
Đầu tư đất nền dự án đang gây nhiều lo ngại cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng đất nền dự án có nhiều ưu điểm đáng chú ý và đặc biệt là mang lại giá trị cam kết lâu dài. Dưới đây là một số ưu và nhược điểm chính:
3.1. Ưu điểm
- Là một hình thức đầu tư vốn ít và có tiềm năng cao.
- Có khả năng sinh lời và thanh khoản tốt hơn so với nhà phố, đặc biệt ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện. Lợi nhuận của đất nền trong 1 năm thường dao động từ 20% – 30%.
- Ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo.
- Nếu đất nền có sổ đỏ, ngân hàng thường hỗ trợ vay lên tới 70%.
3.2. Nhược điểm
- Tính pháp lý của một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng, gây rủi ro cho nhà đầu tư.
- Đất nền có vị trí đẹp và khả năng thanh khoản cao thường có giá cao, đòi hỏi nhiều vốn đầu tư. Nếu không có vị trí đẹp, thường khó bán và đòi hỏi thời gian để thu hồi vốn.
Trước khi quyết định, hãy tìm hiểu kỹ và tham khảo ý kiến của các chuyên gia và người có kinh nghiệm đầu tư đất nền.
4. Bí quyết đầu tư đất nền dự án sinh lời cho nhà đầu tư
Đối với việc mua đất nền dự án từ chủ đầu tư, hãy tìm hiểu kỹ về uy tín, tài chính mạnh mẽ và kinh nghiệm mua bán bất động sản của chủ đầu tư. Đặc biệt, hãy kiểm tra đầy đủ pháp lý dự án, thông tin về tiện ích hiện có và quy hoạch vùng (nếu có), và chỉ ký kết hợp đồng giao dịch khi giấy tờ pháp lý hoàn chỉnh, minh bạch.
Ngoài ra, cân nhắc khả năng tài chính và tính toán kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào đất nền dự án. Đừng đầu tư chỉ dựa trên lời rủi ro từ bạn bè hoặc qua môi giới và cò đất.
Nguồn tham khảo: NIKEDU